De compacte stad: jagen op witte vlekken (deel 1)

De Stadsbeweging zet zich in voor vitale binnensteden in Overijssel. Of ze nou groot zijn of klein: toekomstbestendige steden zijn compacte steden waarin iets te beleven valt. En die een eigen identiteit uitstralen. Om dat te bereiken, is visie nodig. Maar ook praktische handvatten, want met praten alleen kom je er niet. Daarom: een serie van drie artikelen met concrete acties. Vandaag, in deel 1, leggen we het vergrootglas op detailhandel in bestemmingsplannen.

De compacte stad: jagen op witte vlekken

Regeren is vooruitzien. Met die wijsheid in gedachten promoot Overijssel het ontwikkelen van een integrale visie op detailhandel. Geen gemeente wil immers voor verrassingen komen te staan. Deel 1 van een 3-delige serie over de compacte stad: de jacht op de witte vlek.

‘Jammer genoeg is dit proces niet te automatiseren’, zegt planoloog Ruben Beens van stedenbouwkundig adviesbureau Witpaard in IJsselmuiden. ‘Je moet je bestemmingsplannen stuk voor stuk doorvlooien.’

Dat doorvlooien heeft tot doel om witte vlekken op te sporen. Vlekken waarop detailhandel is toegestaan, terwijl je ‘m daar eigenlijk niet wilt. Het is een hoop werk, maar de moeite waard, betoogt Beens. Tenminste, wanneer je als gemeente de teugels in handen wilt houden.

Nieuwe ambities liggen nog niet altijd vast

‘Je wijst als gemeente natuurlijk niet voor niets een kernwinkelgebied aan’, aldus de planoloog. ‘Je wilt functies concentreren – winkels bij winkels, woningen bij woningen, industrie bij industrie – of juist heel bewust mixen. Maar dat streven is nog niet altijd doorgedrongen tot bestaande bestemmingsplannen. Daar zitten soms nog mogelijkheden in die vervelende consequenties kunnen hebben.’

Neem de Aldi aan de Blaloweg (eigenlijk Gasthuisdijk) in Zwolle. Die staat pal naast bouwmarkt Gamma, op een terrein dat overduidelijk niet was bedoeld voor de vestiging van een supermarkt. In de omgeving: bouwmarkten, een benzinestation, onderwijsinstellingen en grote bedrijven. ‘Aldi heeft gebruikgemaakt van een witte vlek in het bestemmingsplan’, zegt Beens. ‘En Zwolle was er niet blij mee. Maar er viel niets tegen te doen.’

Bedrijven hanteren eigen criteria

Grote detailhandelsbedrijven als Aldi en Action, waarschuwt Beens, zijn altijd op zoek naar gunstige vestigingslocaties. Ook zij kennen, juist om die reden, de weg naar stedenbouwkundig adviesbureaus. Want een gunstige locatie voor een Aldi of Action is niet altijd de plek die een gemeente daarvoor aanwijst. De bedrijven hanteren hun eigen criteria.

Of neem de boer die besluit overalls te gaan verkopen aan collega-agrariërs. Vervolgens komen er laarzen bij. Dan, met de groei van het bedrijf, andere werkkleding: broeken, bloezen, jassen, petten. En ten slotte ook casual outfits waarmee je niet uit de toon valt op de verjaardag van je schoonmoeder.

Beens: ‘In bestaande bestemmingsplannen is bijvoorbeeld opgenomen dat zo’n agrarisch bedrijf een percentage van z’n vloeroppervlak voor detailhandel mag gebruiken. Dat is vastgelegd met het oog op die specifieke onderneming in dat specifieke deelgebiedje. Waar je voor moet zorgen, is dat je het type detailhandel heel precies definieert – zo voorkom je branchevervaging. Bovendien kun je beter geen percentages hanteren. Immers: als een bedrijf dan groeit, mag het meer vloeroppervlak inzetten voor detailhandel. Handiger is om een maximum aantal vierkante meters vloeroppervlak voor detailhandel vast te leggen. Dat is een veel hardere grens.’

De Omgevingswet komt eraan

Zeker over een paar jaar, wanneer alle bestemmingsplannen opgaan in één groot omgevingsplan, wordt het oppassen geblazen. ‘De Omgevingswet, die in 2021 in werking treedt, is bedoeld om meer integrale regels vast te leggen. Een ‘foutje’ in een oud bestemmingsplan kan dan de regel worden voor de hele omgeving. Alleen al daarom is het verstandig om elk bestemmingsplan op korte termijn zorgvuldig te scannen.’

De meeste ‘pijn’ zit de schil rond de binnenstad, weet Witpaard. Het bureau deed op verzoek van de provincie Overijssel onderzoek in de gemeenten Almelo, Hardenberg, Hof van Twente, Kampen en Ommen. ‘In het centrum van de stad is het helder: daar wil je detailhandel hebben. In het buitengebied hoef je evenmin discussie te verwachten: daar kom je het eigenlijk niet tegen. In pure woonwijken: idem dito. Witte vlekken vind je dus vooral rond het centrum van een stad.’

Overigens zijn niet alle witte vlekken foutjes, benadrukt de planoloog. ‘Het kan ook een bewuste keuze zijn om op een gepaalde plek detailhandel toe te staan. Waar het om gaat, is dat je als gemeente bewust beslissingen neemt. Dat je nadenkt over de plaatsen waar je al dan niet detailhandel wilt toestaan. Ontwikkel een visie op detailhandel en toets je bestemmingsplannen aan die visie. Op die manier houd je als gemeente de teugels in handen en voorkom je ad hoc-beleid.’

Maak een toetsingskader voor detailhandel

Een lokale visie op detailhandel schept in allerlei opzichten helderheid, betoogt Beens. ‘Ze vormt een toetsingskader voor beslissingen.’

Stel, er wil zich in jouw gemeente een bedrijf vestigen dat veel werkgelegenheid biedt. Je eerste neiging is waarschijnlijk om daar onmiddellijk ‘ja’ tegen te zeggen. Maar als de plek waar het bedrijf zich wil vestigen botst met je integrale visie op detailhandel, ga je misschien eerst eens praten over een andere locatie. Beens: ‘Je neemt in elk geval een meer overwogen beslissing.’

Een integrale visie op detailhandel is ook prettig voor burgers en bedrijfsleven. Zij weten welke richting een gemeente haar beleid op stuurt. En dat betekent weer: minder gedoe bij de uitvoering van beleid.

Wil je ook aan de slag met een compacte stad? Voor advies en hulp kun je terecht bij Bart Ellenbroek via BJH.Ellenbroek@overijssel.nl. Meer lezen over witte vlekken en bestemmingsplannen? Lees hier de handleiding van bureau Witpaard. Of kom naar het stads- en retailcongres in Enschede op 4 maart a.s. Het thema is ‘Maak de juiste keuzes voor de binnenstad en pak de regie’. Het thema uit dit artikel sluit naadloos aan op de thema’s van het congres.

Partners