De compacte stad: moderniseren door kavelruil (deel 2)

De Stadsbeweging zet zich in voor vitale binnensteden in Overijssel. Of ze nou groot zijn of klein: toekomstbestendige steden zijn compacte steden waarin iets te beleven valt. En die een eigen identiteit uitstralen. Om dat te bereiken, is visie nodig. Maar ook praktische handvatten, want met praten alleen kom je er niet. Daarom: een serie van drie artikelen met concrete acties. Vandaag, in deel 2, gaat het over de realisatie van plannen door kavelruil.

De compacte stad: moderniseren door kavelruil

Van ruilen komt huilen? Dat hoeft helemaal niet, weten ze in Winterswijk. De stad weet mooie plannen te realiseren door grondeigenaren perspectieven te bieden – al is het op een andere plek dan oorspronkelijk gedacht. Winterswijk moderniseert mede dankzij kavelruil. In deel 2 van een 3-delige serie over de compacte stad legt gebiedsontwikkelaar Robert Lautenbach uit hoe dat werkt.

De belangrijkste les die Winterswijk in de afgelopen jaren heeft geleerd, is wel dat bij kavelruil niet alles draait om kavelruil. ‘Dat is maar een middel’, zegt Robert Lautenbach van bureau Urban Teams. ‘Het doel is gebiedsontwikkeling. En dat moet centraal staan.’

Toch is het dankzij stedelijke herverkaveling dat de Achterhoekse stad sinds 2015 een paar flinke stappen heeft kunnen zetten in de strijd tegen leegstand en verloedering. Het centrum van Winterswijk telde destijds relatief weinig lege winkelpanden (8 procent), maar des te meer lege kantoorgebouwen (ruim 40 procent).

Hier en daar was de leegstand zo hardnekkig, dat de leefbaarheid van de buurt eronder leed. Er moest iets gebeuren.

Stakeholders creëren een gezamenlijk doel

De stad heeft ruim zeventig stakeholders aan het werk gezet. Denk aan vastgoedeigenaren, bewoners, potentiële investeerders, strategisch denkers en creatieve smaakmakers. Zij ontwikkelden, tijdens innovatieve workshops, een nieuwe visie op vier focusgebieden. Uiteraard wel binnen een tevoren uitgezet kader.

Het belangrijkste uitgangspunt: elke stap in de gebiedsontwikkeling moest leiden tot een groeiende economie, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Door het probleem op deze manier te benaderen, lukte het om het accent te laten waar het hoort: op het gezamenlijk doel in plaats van deelbelangen.

Een dag zaten alle vastgoedeigenaren met gebiedsontwikkelaar Lautenbach om tafel. Hoe zouden zij, nu die mooie plannen er lagen, hun steentje gaan bijdragen? Wilden ze hun panden verkopen? Erin investeren? Of was het misschien een idee om de Winterswijkse doelen te realiseren via kavelruil?

Anno 2019 kan Lautenbach tevreden constateren dat zeven deals voor kavelruil helemaal zijn afgerond en een achtste bijna.

Dankzij deze deals kan in het centrum van Winterswijk een nieuw park komen, ontstaat ruimte voor tweehonderd extra parkeerplaatsen, herbergt een oude school nu een hotel en appartementen, sloopte de gemeente een ongebruikte gymzaal, en worden leegstaande gebouwen getransformeerd en een weg verplaatst.

De visie van burgers is meer dan een sausje

Winterswijk had op twee punten het geluk aan zijn zijde. Om te beginnen mag de stad zich rijk rekenen met een levendig centrum. Met relatief weinig winkelleegstand en veel bezoekers uit Duitsland is Winterswijk met z’n 24.000 inwoners bepaald geen slaapstadje.

Minstens zo belangrijk, zegt Robert Lautenbach, is de mentaliteit die er heerst. ‘Winterswijkers houden ervan om dingen samen te doen. Daardoor durft het bestuur zaken los te laten. De gemeente heeft het mandaat voor de gebiedsontwikkeling heel nadrukkelijk bij de stakeholders neergelegd. De belofte was: als jullie een serieus en haalbaar plan maken, gaan wij het uitvoeren.’

‘Als je dat vervolgens niet doet, verlies je je geloofwaardigheid. Dat is funest. Gemeenten die de inbreng van burgers zien als een sausje over hun eigen plannen, kunnen mensen beter laten kiezen uit een paar varianten.’

De Winterswijkse aanpak heeft juist gezorgd voor nieuwe energie. Lautenbach: ‘Zo kwam een jaren ’30 villa, die inmiddels als kantoor werd gebruikt, midden in het nieuwe park te liggen. De eigenaar vond dat je er dan beter horeca in kon zetten; dat is beter voor het park en de stad als geheel. Daar was Winterswijk het mee eens. Via kavelruil en aanpassing van het bestemmingsplan wordt dat plan daadwerkelijk uitgevoerd.’

Kavelruil wordt een succes als iedereen ervan profiteert

Natuurlijk gaat het niet in alle gevallen van een leien dakje, geeft de gebiedsontwikkelaar toe. ‘Zo hebben we lang onderhandeld over een pand dat de eigenaar speculatief had aangekocht. Hij wilde het onderste uit de kan. Daar zijn we niet in meegegaan. Maar we hebben hem wel een alternatief geboden waarmee hij zijn investering kon terugverdienen.’

‘De truc is: kavelruil wordt een succes als iedereen er iets mee wint. De gemeente kan plannen realiseren, een vastgoedeigenaar kan geld verdienen, burgers krijgen een groenere buurt, enzovoorts.’

‘Daarom is het zo belangrijk om samen te werken. Je brengt elkaar op ideeën. Je gaat kansen zien.’

‘De extra parkeerplaatsen zijn bijvoorbeeld voorzien van carports met zonnecollectoren die dertig huishoudens voorzien van energie. En een van de vastgoedontwikkelaars krijgt de kans om gasloze woningen te bouwen en zichzelf daarmee op de kaart te zetten.’

Werk jij ook graag aan een compacte stad? Voor advies en hulp kun je terecht bij Bart Ellenbroek via BJH.Ellenbroek@overijssel.nl. Meer weten over stedelijke herverkaveling? Lees de ‘ruilkrant  van Winterswijk. Of kom naar het stads- en retailcongres  in Enschede op 4 maart a.s. Het thema is ‘Maak de juiste keuzes voor de binnenstad en pak de regie’. Het thema van dit artikel sluit naadloos aan op de thema’s van het congres.

Deel 1 in deze serie is verschenen op 28 januari.

 

 

Stads Retail Congres

 

De compacte stad: jagen op witte vlekken (deel 1)

Partners