De compacte stad: winkels wegbestemmen zonder schadeclaims (deel 3)

De Stadsbeweging zet zich in voor vitale binnensteden in Overijssel. Of ze nou groot zijn of klein: toekomstbestendige steden zijn compacte steden waarin iets te beleven valt. En die een eigen identiteit uitstralen. Om dat te bereiken, is visie nodig. Maar ook praktische handvatten, want met praten alleen kom je er niet. Daarom: een serie van drie artikelen met concrete acties. Vandaag, in deel 3, gaat het over het aanpassen van bestemmingsplannen en hoe je daarbij schadeclaims zoveel mogelijk kunt voorkomen.

De compacte stad: winkels wegbestemmen zonder schadeclaims

Een compacte stad creëren doe je onder meer door winkels te concentreren in het stadscentrum. Dat, op zijn beurt, vraagt soms om aanpassing van het bestemmingsplan buiten het centrum. Maar hoe voorkom je allerlei schadeclaims? Hoogleraar bouwrecht Arjan Bregman geeft antwoord in een whitepaper.

De whitepaper die je bij dit artikel vindt, is geschreven om huiver weg te nemen, zegt Arjan Bregman. ‘Internetwinkelen en de economische crisis hebben gezorgd voor een heel ander winkellandschap. Er zijn minder vierkante meters nodig. De leegstand die is ontstaan, is uitgegroeid tot een behoorlijk probleem. Gemeenten willen daar graag iets aan doen. Maar uit angst voor planschadeclaims worden niet alle opties benut. Terwijl het heel goed mogelijk is om detailhandel weg te bestemmen zónder claims. Als je maar weet hoe je dat moet aanpakken.’

Angst is een slechte raadgever

‘Angst is een slechte raadgever.’ Dat vindt Arjan Bregman de belangrijkste les die gemeenten hebben te leren. ‘Als je beslagen ten ijs komt, hoeft een planwijziging je namelijk geen geld te kosten.’ Naast een visie op de stad is daarom een gedegen juridische aanpak van belang.

De veiligste methode om detailhandel weg te bestemmen heeft te maken met de factor tijd. Een gemeente die een redelijke termijn in acht neemt om plannen kenbaar te maken, heeft weinig te vrezen. Immers: belanghebbenden die weten dat er iets gaat veranderen, maar niet in actie komen door weer een winkel te openen, hebben daarna nog maar weinig argumenten om een claim in te dienen. Het draait dus vooral om voorzienbaarheid.

Levensvatbare detailhandel laat je met rust

Natuurlijk moet een nieuw bestemmingsplan ook aan allerlei vereisten voldoen. Er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Dat moet je motiveren, liefst via gedegen analyses. Dat onderdeel is bij de meeste gemeenten wel prima voor elkaar. Bregman: ‘Een verstandige gemeenteraad stemt natuurlijk geen levensvatbare detailhandel weg.’

In de whitepaper die je bij dit artikel vindt, gaat Bregman ook in op een andere manier om detailhandel te concentreren, namelijk die van de uitsterfconstructie. Die voorziet erin dat winkels mogen blijven zo lang ze levensvatbaar zijn. Maar zodra een pand langdurig leegstaat, wordt het aan de detailhandel onttrokken. Op die manier kun je het winkelareaal buiten het stadscentrum langzaam reguleren – oftewel, de stad vormgeven zoals je dat volgens de nieuwste inzichten verstandig vindt. Ook deze variant kost overigens tijd.

Gemeenten volgen de markt

Gemeenten die een van beide methoden toepassen, kan niet worden verweten dat ze detailhandel de das omdoen, vindt Bregman. Dat is een vaak gehoorde opmerking, maar niet terecht. ‘Immers: levensvatbare winkels blijven gewoon bestaan. Als leegkomende panden binnen een redelijke termijn opnieuw een winkel herbergen, is er ook niets aan de hand. Alleen langdurige leegstand wordt aangepakt. De markt is hierin leidend.’

Dit is deel 3 (en het slot) in de artikelenreeks ‘De compacte stad’. Deel 1 en 2 verschenen op 28 januari en 13 februari 2019. Wil je de whitepaper hebben? Je kunt ‘m hier downloaden.

Werk je aan een compacte stad? Voor advies en hulp kun je terecht bij Bart Ellenbroek.

 

Partners